Frequentemente, os contratos de compra e venda de imóveis preveem algumas cláusulas, como de irrevogabilidade e irretratabilidade, que, pode levar o fechamento do negócio a se tornar definitivo, protegendo assim, tanto o comprador como o vendedor de arrependimentos. Entretanto, quando se fala na prática, esses contratos podem ser desfeitos através do distrato ou por ação judicial, quando não há acordo entre as partes.
Após a aprovação da Lei Nº 13.786/2018 pelo ex-presidente Michel Temer em 2018, que colocou no papel as regras para os distratos que causavam tanto pavor nas incorporadoras e loteadoras durante a crise em 2014 a 2016.
Resilição, Resolução e Distrato, quais as diferenças entre elas?
A Resilição é a extinção do contrato, seja ele pela manifestação de vontade de uma, ou de ambas as partes. Já a Resolução é quanto o contrato é extinto devido ao descumprimento do acordo no documento por uma ou ambas as partes. O Distrato, se trata da resilição bilatéria, ou seja, quando ambas as partes concordam e manifestam a vontade de desfazer o contrato.
Já uma resilição unilateral, acontece quando, e somente em casos que a lei permite, e que uma das partes desiste da relação contratual entre ambas.
Dificilmente, os incorporadores e loteadoras possuem interessem em desfazer a venda, e por esse motivo, o termo distrato é considerado um termo inadequado por alguns especialistas em direito imobiliário.
Os principais motivos que as pessoas distratam seus imóveis
Quando as pessoas compram um terreno ou apartamento, elas levam em conta um fator muito importante: sua vivência naquele lugar, ou seja, pensam em como vão viver naquele bairro, na criação dos seus filhos naquele local e transformam aquele local no seu subconsciente no seu lar. Nunca passa na cabeça de uma pessoa que acabou de comprar um imóvel, a desistência da compra.
Entretanto, pode haver algumas razões que levam essa pessoa a desistência da compra, por motivos que fogem do controle do comprador, como:
- Dificuldade financeira do comprador: tem de se levar em conta um fato crucial, a vida financeira do comprador, que, pode ter tido problemas em seu negócio, ou até mesmo perdido o seu emprego, especialmente no momento de crise que estamos lidando.
- Perda no valor do mercado do imóvel: o comprador pode simplesmente desistir da compra quando percebe que não irá conseguir vender o imóvel pelo mesmo preço que pagou, ou pelo preço que deseja.
- Dificuldade em conseguir financiar e quitar o saldo: acontece quando o comprador paga o sinal e parcelas da obra, mas que, no momento de quitar o saldo devedor, não consegue ter a aprovação de um financiamento bancário.
Como eram os distratos antes da Lei 13.786/2018
Anteriormente a Lei 13.786/2018 a jurisprudência assegurava o comprador a restituição entre 75% e 90% do valor desembolsado pelo comprador, entretanto, a porcentagem a ser devolvida não era uniformizada.
Segundo o judiciário, o comprador possuía o direito da desistência, ainda que não havendo motivo nenhum para o mesmo, até o recebimento da posse, independente da sua situação financeira, ou demonstração de incapacidade em honrar a mesma para a efetuação do pagamento.
Entre o período de crise dos anos 2014-2016, a quantidade de distratos sofreu um aumento significativo, devido ao aumento do desemprego, muitos desses compradores viram sua renda ser reduzida drasticamente, afetando a capacidade de pagamento do imóvel comprado.
A Lei 13.786/2018
A Lei dos distratos trouxe algumas alterações para outras leis, como a Lei de Incorporações (Nº 4.591/1964) e a Lei de Loteamentos (Nº 6.766/1979). Para as incorporações, isso consistiu na mudança de três pontos:
- Inclusão obrigatória de um quadro resumo nos contratos de venda e compra;
- Inclusão de tolerância de atraso de obras de 180 dias, em que não é necessária a multa, desde que esta regra esteja em contrato;
- Condições em caso de desfazimento de contrato.
Entre essas três mudanças, a mais relevante ao fluxo de caixa dos empreendimentos foi a de condições em caso de desfazimento de contrato. A Lei, passou a determinar então que a quantia a ser devolvida para o adquirente desistente deve ser igual ao valor já pago, corrigido pelo mesmo índice de inflação do contrato, subtraído dos seguintes itens:
- Valor integral da comissão de corretagem;
- Penalidade:
Com patrimônio de afetação: até 50% dos valores pagos;
Sem patrimônio de afetação: até 25% dos valores pagos;
- Débitos decorrentes a fruição, como IPTU, laudêmio, foro, cotas de condomínio e demais encargos e despesas previstas em contrato
Quanto à forma de devolução, não houve alterações e permanece a incorporadora a obrigação de realizar a restituição em parcela única. Entretanto, antes da lei, a devolução deveria ser realizada imediatamente após o pedido de distrato, sob possível pena de juros moratórios. Com a lei já estabelecida e em vigor, os prazos de devolução foram amenizados para os incorporadores, passando para o limite de até 180 dias a partir do distrato, quando não há afetação do patrimônio. E, em até 30 dias após o Habite-se quando há a afetação.
A lei apresenta benefícios aos empreendimentos com o patrimônio de afetação a fim de incentivar ainda mais esta prática, que garante mais segurança para o comprador e uma vantagem tributária para o incorporador.
Portanto, podemos afirmar que a lei dos distratos trouxe impactos positivos para o fluxo de caixa do empreendimento residencial. Significando assim a eficácia da lei em dar mais segurança aos empreendedores imobiliários que movimentam grande parte da economia brasileira.
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